domingo, 14 de septiembre de 2014

Cancelar una hipoteca: el notario, el cliente y el banco


Este verano, unos meses después de haber acabado de pagar el préstamo hipotecario que solicité para comprar mi (nuestra) vivienda habitual, decidí cancelar registralmente la hipoteca. Antes de hacer nada busqué información sobre los trámites que debía seguir. Mis fuentes de información fueron la “Guía de acceso al préstamo hipotecario” del Banco de España, "Las 100 preguntas más frecuentes a un notario", publicado por el Consejo General del Notariado, y la web del notario Francisco Rosales. De estas apasionantes lecturas saqué las siguientes conclusiones:

1- El banco debe acudir a un notario a otorgar la escritura de cancelación.
2- Soy yo quien elige al notario.
3- La entidad financiera no puede cobrar nada por el trámite.
4- Existe una cosa llamada “certificado de deuda cero”. Este certificado no es necesario para cancelar la hipoteca.

El certificado de deuda cero (hay quien lo llama certificado administrativo, certificado de cancelación económica, certificado bancario…) es un documento mediante el cual la entidad financiera se certifica a sí misma que un crédito hipotecario ha sido pagado completamente. Según parece, los bancos tienen la costumbre de cobrar por hacer este “autocertificado”.

Con esta información en mi mente fui a las tres notarías que hay en la población donde vivo. Mi visita a las notarías se saldó con el siguiente balance: en las tres me piden el certificado de deuda cero; en una de ellas me informan de que el banco me cobrará por ello; en dos me dicen que el banco puede elegir la notaría que realizará el trámite. Cualquier parecido con la información que yo había recabado era pura coincidencia.

Una vez recuperado de mi estupor, decidí preguntar sobre el asunto, vía correo electrónico, a la Oficina de Atención al Usuario del Colegio Notarial de Catalunya. Mientras esperaba respuesta consulté telefónicamente con algunas notarías de Barcelona. La respuesta siempre la misma: necesitaba el dichoso certificado. Algunas notarías (aquí y aquí) incluso lo publicitan en su web. Mi indignación ante lo que parecía una actuación irregular generalizada de los notarios iba aumentando. Años de burbuja y préstamos hipotecarios con cláusulas que ahora se declaran abusivas y las nefastas consecuencias que todo ello está teniendo parecía que no les habían enseñado nada. Pocos días después recibí respuesta del Colegio:
“En relación a las dudas planteadas en su e-mail de fecha 9 de junio pasado, le comunico lo siguiente:

1. Como señala el Consejo General del Notariado en la publicación que cita en su e-mail, no es la entidad financiera quien debe elegir el Notario, sino el cliente. En este sentido, se pronuncia el artículo 126 del reglamento Notarial.
2. La escritura de cancelación debe ser otorgada por los representantes de la entidad acreedora con facultades suficientes para otorgarla, cuyas facultades debe apreciar el Notario que la autoriza. El llamado “certificado de deuda cero” no es necesario para otorgar la citada escritura.
3. Para determinar si la entidad acreedora puede cobrar alguna comisión por la emisión del citado certificado, innecesario para otorgar la escritura pública notarial de cancelación, debe dirigirse al Banco de España u órgano competente para decidir sobre esta cuestión”.

Reenvié esta respuesta a dos de las tres notarías a las que había ido a informarme, diciéndoles que en cuanto me informaran de los datos que necesitaban pasaría por la notaría para hacerles el encargo de la gestión. Solo recibí respuesta de una. Decía (la redacción es francamente mejorable):
“Es lógico que se solicite al cliente que nos aporte el certificado de que ya no se debe nada (…) a veces, las entidades bancarias tienen centralizados estos trámites en sus oficinas principales o en gestorías, lo que dificulta e impide que a veces, aunque cierto es que el Notario lo elige el cliente –tal como le indican en el Colegio de Notarios- hay veces en que se complica y el cliente opta por ceder en ese aspecto con tal de que le cancelen la carga (…) También ocurre a veces que las entidades financieras suelen cobrar unos 100.-€ por la emisión del certificado o por acudir a la Notaría a la firma (…) Expuesto todo ello Sr. Vazquez, basta con que Vd. nos indique la entidad bancaria en la que tiene su préstamo hipotecario y los datos registrales de la finca, para que nosotros iniciemos todos los trámites”. 
No daba crédito a lo que leía: el notario, quien había intentado enviarme al banco a que me cobraran por un certificado que no sirve para nada, a pesar de la claridad y contundencia de la respuesta del Colegio, seguía considerando lógico pedir el certificado, reconocía que a veces se vulnera el derecho del cliente a elegir notario sin que él hiciera nada para impedirlo y me informaba de que a veces el banco cobra por ir a la notaría. Mi indignación era mayúscula. Y decidí profundizar un poco.

Aporté los datos y a los pocos días me avisaron para que recogiera la escritura de cancelación. La recogí (115 euros) y la llevé al Registro de la Propiedad (73,10 euros) después de haber liquidado el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (exento).

Mi experiencia ha sido que el notario, el “funcionario público del Estado que debe proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución en su artículo 9º en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial”, que “debe aconsejarte y prestarte el servicio notarial que le pidas”, que “tiene la obligación de asesorar jurídicamente, interpretar, configurar y autentificar con arreglo a la legalidad la voluntad de todas las partes y de forma especial a aquélla más necesitada de protección” (la negrita es mía), cuando he ido a solicitarle un servicio, en lugar de atenderme, me ha enviado al banco a pedir un certificado innecesario que el banco probablemente me cobraría. El notario también me ha dicho que existía la posibilidad de que el banco escogiera el notario que más le conviniera, aunque el Consejo General del Notariado diga que “tienes derecho a elegir al notario que prefieras” (la negrita no es mía).

Intenté averiguar si había tenido mala suerte y mi experiencia en realidad no pasaba de ser una anécdota.

En España hay unos 3.000 notarios. Envié 194 correos electrónicos a notarías de toda España solicitando información sobre los trámites que debía hacer para cancelar una hipoteca. He recibido 107 respuestas. Este es el resultado*: 
  • 66 notarios piden el certificado de deuda cero.
  • 19 notarios me dicen que vaya a mi banco; de estos, 11 dicen que he de solicitar al banco la cancelación de la hipoteca.
  • 9 notarios me preguntan qué banco es; 2 dicen que es porque cada banco cobra comisiones diferentes; otros 2 porque cada uno exige requisitos diferentes.
  • 4 notarios me dicen que solo necesitan un documento (nota simple, copia de la escritura) con los datos registrales de la finca. Ellos se ponen en contacto con el banco para que pase por la notaría.

De los 107 notarios que respondieron, 8 me informan de que hay bancos que eligen ellos al notario y 7, de que el banco me cobrará comisión.

De los notarios que me han contestado, el 61,68% me piden el certificado de deuda cero y el 17,75% me dicen que vaya al banco. Es decir, casi el 80% de los notarios que responden me envían al banco. Solo el 3,73% de los notarios me piden los datos de la finca para ponerse en contacto con el banco y hacer la escritura de cancelación de la hipoteca.

Juzgue el lector si, cuando haya de contratar con un banco y sea precisa escritura pública, puede confiar en que el notario le ofrecerá seguridad jurídica y le asesorará teniendo en cuenta que el ciudadano es la parte más necesitada de protección o, por el contrario, debe desconfiar porque el notario tiene incentivos para cuidar más los intereses del banco que los de su cliente.



*Las respuestas totales no son 107 porque algunas no encajan en ninguna de las expuestas, por ejemplo, “pase por la notaría y le informaremos”, “el importe será…”, etc.

7 comentarios:

  1. Ante todo quiero agradecer la mención que se hace a mi blog, y felicitar al autor del post por sus aportaciones.

    No me gusta el halago fácil, y creo que una crítica es la única manera de poder descubrir los defectos propios, y por tanto de mejorarlos.

    No obstante si me gustaría aclarar algunas cosas, pues aún habiendo mucho de verdad en este post, y reflexiones profundas a tener en cuenta, creo que comete alguna imprecisión.

    La fundamental es que ese certificado de deuda cero no es ni culpa ni voluntad del Notario, sino una imposición que realizan todas las entidades de crédito que conozco; se trata de una mala praxis bancaria, pero el culpable de dicha mala praxis no es el Notario, sino el Banco.

    Lo siguiente que me gustaría aclarar es que el Notario está para asesorar, pero en ocasiones ese asesoramiento es complejo.

    No es misión del Notario hacer valer los derechos del consumidor (eso compete a los tribunales) su función está en explicarle dichos derechos, y es el consumidor el que tiene que hacerlos valer por si, pues el Notario carece de autoridad para obligar al banco a que cancele.

    Es por ello que el Notario sólo puede decirle al ciudadano que acuda al banco, pues es el ciudadano el que tiene el derecho a pedir la cancelación y el que puede demandar judicialmente al banco si este no cumple con su obligación de cancelar (cosa que el Notario no puede hacer).

    Aunque es cierto que no tiene el banco derecho alguno a cobrar ese certificado, lo cierto es que la única forma de impedirlo es demandar judicialmente al banco, en un proceso largo y costoso (máxime con las actuales tasas judiciales), que hacen a muchísimos ciudadanos optar por pagar ese certificado en aras a evitar gastos y dilaciones.

    Es por ello que muchos compañeros informan de ese certificado, pues son perfectamente conscientes que el principal problema que normalmente acucia al ciudadano es el tiempo.

    Un correo electrónico o una llamada de teléfono son medios de comunicación, perfectamente válidos, pero obviamente si uno quiere un completo asesoramiento lo más adecuado es acudir personalmente donde puedan resolverse nuestros problemas.

    Sin embargo, es obvio que tampoco cuesta mucho trabajo redactar más adecuadamente una web, o insistir en una mejor atención telefónica o del correo electrónico, por lo que le agradezco extraordinariamente sus críticas.

    Pero si quiero aclarar:

    Que la cancelación o la otorga el banco libremente o la ordena el juez, y que el Notario no puede obligar al banco a cancelar.
    .
    Que si el banco para cancelar pide unos requisitos, es cierto que dichos requisitos pueden ser injustos o ilegales (y lo que Ud comenta lo es), pero sólo los tribunales de justicia pueden actuar contra ello, por lo que es el ciudadano el que debe de decidir si "pasar por las condiciones" o demandar, pero siendo consciente siempre que esa demanda ni se resuelve en el acto ni es gratuita.

    Es sorprendente la pasividad de las asociaciones de consumidores, organismos de consumo y de El Banco de España ante esta situación.

    Que es lamentablemente irrelevante la actuación de los órganos del Notariado en la denuncia de estas prácticas y que poco más hace que informar del derecho del ciudadano a elegir Notario (lo cual me duele profundamente).

    No se cómo será tomada mi contestación, pero como digo en mi blog en el post que ayudó al autor de este: la cancelación de una hipoteca está llena de mitos y de leyendas, y añado, tanto el ciudadano como los notarios somos víctimas de ellas, no se trata de descubrir quién es más o menos víctima, sino de quién es el culpable y cómo evitarlo.

    ResponderEliminar
  2. Agradezco el interés, la felicitación y las aportaciones. Algunos comentarios sobre ellas:

    1- Sin ninguna duda, el certificado de deuda cero es una mala praxis bancaria, cuyo primer responsable es el banco que lo exige. Pero la responsabilidad no se acaba ahí. Como bien dice, es sorprendente la pasividad de otros actores, principalmente, el Banco de España.

    2- Completamente de acuerdo en que la misión del notario es explicarle sus derechos al consumidor y es el consumidor el que tiene que hacerlos valer. Ahora bien, difícilmente el consumidor podrá hacer valer sus derechos si el notario contribuye activamente a que los desconozca. Si un ciudadano acude al notario a hacer una cancelación de hipoteca y el notario le pide un certificado de deuda cero, el ciudadano entiende que ese certificado es imprescindible.

    3- Dice que el notario solo puede decirle al ciudadano que acuda al banco, porque es el ciudadano el que tiene derecho a pedir la cancelación. Será así, pero el caso es que muchos notarios, si se les lleva el certificado de deuda cero, ya se encargan ellos de avisar al banco. No entiendo por qué no pueden hacerlo sin el certificado. En mi caso, después del intercambio de correos electrónicos, no tuve que ir al banco para nada.

    Por otro lado, se podría dar una situación un poco ridícula. Voy al banco a decir que quiero cancelar la hipoteca en la notaría X. Suponemos que el banco actúa correctamente, no me pide ningún certificado raro, no me cobra nada… y me dice: “De acuerdo, ¿cuándo vamos?”. Respuesta: “Pues no sé porque el notario me dijo que viniera aquí”. Parece más fácil que el notario cuando recibe el encargo se ponga en contacto con el banco y acuerden el día de la firma.

    4- Pedir el certificado no es informar. Informar sería decirle al cliente que el banco pedirá un certificado innecesario y que estás en tu derecho de no aceptar hacer el certificado, aunque eso puede alargar el procedimiento. Tampoco creo que fuera necesario para hacer valer los derechos a elegir notario y no pagar el certificado ir a ningún juicio ni pagar ninguna tasa; seguramente sería suficiente una queja al Banco de España o al propio servicio de atención al cliente del banco. A veces no hay que llegar ni a hacerla: yo, no hace mucho, por una actuación irregular del banco les dije que me quejaría al Banco de España y al día siguiente me llamaron y ya lo tenían todo arreglado.

    5- A mí también me parece lamentable la pasividad de los órganos del Notariado en la denuncia de estas prácticas. Pero los órganos del Notariado no son una cosa que está en un mundo paralelo; son la representación de los notarios y alguna responsabilidad tendrán estos en cómo actúan o dejan de actuar.

    6- Finalmente estoy en completo desacuerdo con la idea de que los notarios son víctimas de las prácticas irregulares de los bancos. Las únicas víctimas somos los ciudadanos. Yo creo que los notarios, que tienen el carácter de funcionarios públicos y autoridad en todo cuanto afecte al servicio de la función notarial, si hubieran actuado, individual y colectivamente, contra las actuaciones irregulares de los bancos, estas habrían desaparecido.

    ResponderEliminar
  3. Para la cancelación usted no necesitaba ir al notario. La cancelación de la hipoteca es un acto que hace unilateralmente el acreedor. Vamos, que el que va al notario no es usted, es el apoderado del banco. De verdad tiene derecho usted a que el apoderado del banco vaya a la notaría que usted elija? Digamos que una caja de ahorros de canarias usted le dice que quiere que cancele la hipoteca en la notaría de peñaranda de bracamonte ¿eso es lo que usted está pidiendo? Le repito que para cancelar la hipoteca usted no tiene que firmar nada en la notaría.

    ResponderEliminar
  4. El notario ha tenido un gran vículo con los bancos en la época de la burbuja, sin duda ha sido un gran canal económico para muchos notarios. Mantener unas excelentes relaciónes ha sido una situación lógica de interés comercial. A partir de ahí, el que actuen de una forma u otra es un tema particular de cada uno.

    ResponderEliminar
  5. He llegado a esta interesante entrada al buscar información sobre la cancelación de hipotecas.

    Además de felicitar al autor y manifestar mi asombro ante todo lo expuesto, quisiera exponer una duda-comentario: en el recibo de la cuota mensual del préstamo hipotecario que cada mes el banco me envía aparece, entre otros muchos datos, el capital pendiente. Así, el (bendito) día en que pague la última cuota, en este recibo aparecerá "0 euros" como capital pendiente. Me pregunto si esto no debería ser aceptado como una acreditación equivalente del certificado de deuda cero, por lo demás absolutamente prescindible según se demuestra en este artículo.

    ResponderEliminar
  6. Buen post. Yo acabo de cancelar una hipoteca con Caixabank y me he tenido que discutir con dos notarias y el director del banco. Resulta que Caixabank ha revocado poderes a los directores de oficina, para evitar que el director pueda ir a la notaria a firmar como apoderado, y así forzar al cliente a que acuda a la gestoria del propio banco. Si montas un pollo y amenazas con denunciar, el departamento jurídico del banco apodera al director, y asunto resuelto, pero tienes que pelear.
    Después las notarias, sin avisarme pretendían hacerme la escritura de cancelación, liquidación del modelo 600 (exento) y la gestión en el Registro de la Propiedad, con lo que pretendían cobrarme 500-600€. Me he tenido que pelear con ellos para que solo me hagan la escritura de cancelación. Lo primero que te dicen las notarias es que vayas al banco, porque el apoderado no va a venir.

    ResponderEliminar
  7. Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

    ResponderEliminar